Les évolutions fiscales actuellement en discussion en Suisse, notamment l’introduction progressive de l’imposition individuelle et l’éventuelle suppression de la valeur locative, pourraient modifier en profondeur la manière dont les propriétaires immobiliers structurent leur patrimoine. Dans ce contexte, les détenteurs d’immeubles - qu’il s’agisse de résidences principales ou d’immeubles de rendement - ont tout intérêt à procéder à une analyse globale de leur situation fiscale et patrimoniale.
Pour un accompagnement sur ces sujets : Fiscalité et déclarations fiscales
Un changement structurel du système fiscal
Le système fiscal actuel en Suisse repose encore largement sur l’imposition conjointe des couples mariés et sur la notion de valeur locative pour les propriétaires occupant leur logement. L’imposition individuelle vise à taxer chaque contribuable séparément, indépendamment de sa situation matrimoniale.
Parallèlement, la suppression de la valeur locative - un revenu fictif attribué aux propriétaires occupant leur bien - conduit à un changement de logique fiscale autour de la propriété immobilière.
Ces deux évolutions combinées auront des conséquences significatives sur :
- la charge fiscale globale des ménages,
- la déductibilité des intérêts hypothécaires,
- l’attractivité de certains montages patrimoniaux,
- et la manière de détenir des immeubles de rendement.
Selon les scénarios évoqués, des mécanismes transitoires pourraient exister (par exemple pour certains primo-acquéreurs) et la déductibilité des frais d’entretien pourrait être davantage encadrée. Les modalités exactes dépendront toutefois des décisions finales et, sur certains aspects, de l’application cantonale.
Pour comprendre les déductions liées à l’immobilier (forfait vs frais effectifs)
La question centrale : détention privée ou via une société ?
Pour les investisseurs immobiliers, une question essentielle demeure : faut-il détenir les immeubles à titre privé ou via une structure sociétaire ?
Détention à titre privé
La détention directe par une personne physique reste aujourd’hui la forme la plus répandue. Les revenus locatifs sont alors intégrés au revenu imposable du propriétaire.
Ce modèle présente plusieurs caractéristiques :
- les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu,
- les intérêts hypothécaires sont en principe déductibles,
- certains frais d’entretien peuvent être déduits,
- la fiscalité dépend fortement du niveau de revenu global et du canton de résidence.
Dans le cadre d’une suppression de la valeur locative, certains mécanismes de déduction pourraient être revus, ce qui modifierait l’équilibre économique pour les propriétaires.
Détention via une société immobilière
Une autre approche consiste à détenir les immeubles par l’intermédiaire d’une société, par exemple une SA ou une Sàrl.
Dans ce cas :
- les revenus locatifs sont imposés au niveau de la société, à un taux parfois plus avantageux,
- la distribution de dividendes au propriétaire entraine une imposition supplémentaire,
- la structure permet toutefois de réinvestir les bénéfices,
- et elle peut offrir davantage de flexibilité dans la planification patrimoniale ou successorale.
Selon la situation personnelle, le niveau d’endettement et la stratégie d’investissement, ce modèle peut parfois se révéler plus efficient fiscalement — mais il doit être comparé au cas par cas.
Pour une analyse structurée (patrimoine, fiscalité, immobilier)
L’impact potentiel de l’imposition individuelle
L’introduction de l’imposition individuelle pourrait modifier les arbitrages actuels, notamment pour les couples mariés. Aujourd’hui, l’imposition conjointe peut entraîner une progression fiscale plus élevée lorsque deux revenus importants sont cumulés.
Avec une taxation individuelle, la répartition des revenus immobiliers entre conjoints pourrait devenir un élément de planification fiscale plus pertinent. Cela pourrait également influencer :
- la structure de propriété des biens,
- la répartition des dettes hypothécaires,
- ou la décision de transférer certains actifs à une structure sociétaire.
Une approche globale plutôt qu’une décision isolée
La question de savoir s’il est préférable de détenir un immeuble à titre privé ou via une société ne peut généralement pas être tranchée de manière universelle. Elle dépend d’un ensemble de facteurs :
- niveau de revenu du propriétaire,
- valeur du patrimoine immobilier,
- stratégie d’investissement à long terme,
- horizon de transmission du patrimoine,
- fiscalité cantonale,
- et niveau d’endettement.
Dans un environnement fiscal en mutation, il devient donc particulièrement pertinent de réaliser une analyse patrimoniale complète, incluant :
- la structure de détention des immeubles,
- l’optimisation fiscale à moyen et long terme,
- la planification successorale,
- et l’évolution possible du cadre fiscal.
Anticiper plutôt que subir les changements
Les réformes fiscales, lorsqu’elles interviennent, peuvent modifier rapidement les équilibres existants. Pour les propriétaires immobiliers et les investisseurs, anticiper ces changements permet souvent d’éviter des restructurations plus complexes ou coûteuses ultérieurement.
Dans ce contexte, une réflexion stratégique sur la structure de détention des immeubles et sur l’organisation globale du patrimoine peut constituer une opportunité d’optimisation, tout en sécurisant les objectifs financiers et familiaux à long terme.
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